Сибила Кусева
Весела Василева е един от най-добрите и признати брокери у нас и съсобственик в Интеко Инвест ООД. Като експерт тя извършва услуги, които включват консултации при покупка или продажба на недвижими имоти; обследване на инвестиционни парцели; изготвяне на финансова и юридическа структура на инвестиционен проект; промяна на предназначението на земеделски земи и промяна на начина на трайно ползване; изготвяне на пълния набор от документи при сделки с недвижими имоти и процедури по ЗУТ. нейните анализи са високо ценени и поради тази причина я поканихме да сподели ситуацията в имотния пазар и има ли криза.
– Г-жо Василева, статистиката сочи голям спад на имотните сделки, наистина ли е така?
– На първо място би трябвало да уточним, че статистиката отчита общият брой продадени имоти без значение дали става въпрос за апартаменти, парцели, земеделски земи, офиси, магазини,складове и други. Информация за ново или старо строителство също няма. Следователно тя отчита общата активност на пазара.
През последната година наблюдавахме нездравословен ръст на цените на имотите – особено на жилищата, като това през първото и второто тримесечие на тази година беше значително. За пример – през първото тримесечие на 2022г. в страната те са скочили средно с 12% в сравнение със същия период на 2021г. В последните две години пазарът беше “луд“ – търсенето надвишаваше в пъти предлагането. Наред с ограниченото предлагане, покачващата се инфлация, липсата на депозита като алтернатива (стигна се до там, да плащаш, за да държиш парите си в банка), както и „непознаването“ на други финансови инструменти, накара купувачите да се състезават за имоти и това неминуемо доведе до бърз и безумен ръст в в цените. Това поскъпване, както и непредвидимите фактори – пандемия и война на крачка от България, прогнозите за тежка зима и двуцифрената инфлация, увеличението на основните лихви от Европейската централна банка обаче изглежда отказват все повече хора да купуват и това доведе до спад в имотните сделки. Изразено в проценти изглежда така – средния спад за страната е около 7%, като за по-големите градове той е по-висок, в София – 15,2 % за периода юли-септември спрямо същото тримесечие на миналата година. А след като видим какво се случва и с четвъртото тримесечие, тогава вече ще можем да говорим за тенденция. Засега аз бих го тълкувала като балансиране на пазара , но не и като сериозен спад.
– Наблюдавате ли понижаване на цените на жилищата в София?
– За понижаване на този етап не можем да говорим. По-скоро очаквам застой в последното тримесечие на тази година. Търсенето все още е голямо, но изброените по-рано фактори карат купувачите да бъдат по-предпазливи и по-взискателни, което на мен лично ми допада много като стил на работа с купувачи, защото в последната година ограниченото предлагане принуди клиентите масово да купуват имоти „на кило“.
– Хората вече няколко години с трепет очакват изкуствено надутия балон на цените да се спука и имотите значително да поевтинят. Смятате ли , че това ще се случи?
– Насадения страх в обществото, следствие от пандемия, война и недостиг на суровини и материали, доведе до спекула. Но това няма да понижи цените нито наполовина, нито дори и с 30%, за да можем да говорим за спукване на балон.
Поглеждайки назад във времето, не бихме намерили финансов модел , който да върви само нагоре най-общо казано, а и периода, в който навлизаме е труден за прогноз , особено дългосрочни. Смятам, че пазарът на имоти достигна своеобразното си плато за тази година, но това няма да доведе до съществен спад на цените. По-скоро ще има балансиране на пазара, но не и значително поевтиняване, защото този път няма такъв изкуствено надут балон, на какъвто станахме свидетели преди десетина години – банките не са отпускали така безразборно кредити, а и цените (в проценти) не са се вдигнали толкова.
– В какви имоти препоръчвате да се инвестира в момента?
– Според Рузвелт недвижимото имущество не може да бъде загубено, нито може да бъде отнесено, защото ако е закупен със здрав разум, платен изцяло и управляван с разумни грижи, имотът се превръща в най-сигурната инвестиция в света. Това твърдение напълно резонира с мисленето на голяма част от хората по нашите географски ширини, за които имотите винаги са били инвестиция номер едно. Аз съветвам клиентите си винаги да избират райони с добра транспортна инфраструктура, когато търсим жилищни имоти за инвестиция в градовете, както и да залагат на доказан инвеститор. Способността на един имот да запази и увеличи цената си във времето зависи от местоположение и качество – качество на архитектурата, изложение на апартамента, общи пространства, както и близост до парк, детска градина, училище и други. Локацията е отново водеща и при покупка на офис или магазин с цел инвестиция. За да бъдат защитени от евентуални по-сериозни движения на пазара нагоре или надолу бих ги посъветвала още да вземат по-малък процент кредит за сметка на по-голямо самоучастие.
– Бихте ли ни казали малко повече за тенденциите при наемите в София?
– Наблюдаваме тенденции за възстановяване, колкото и то да е с различен темп в отделните сегменти. Отпадането на ограниченията, които пандемията наложи, както и засиленото търсене от руски и украински граждани, съживи пазара на наеми, като традиционно двустайните жилища остават най-търсени. Наемните цени се увеличават бавно, като в централните градски и южни части на София наемите на двустайните жилища са по-високи от тези на тристайните в по-отдалечени квартали. Ръстът на цените е логичен заради раздвижването на пазара на наеми, както и нарастващата инфлация.
Според economy.bg търсенето на пазара на офиси се стабилизира, като новосключените договори за наем в София за първото полугодие на 2022 г. възлиза са с 21% повече в сравнение със същия период на 2021 г.и се запазва тенденцията на по-високо търсене на офис имоти от най-висок клас А.
